和悅華璽項目總建筑面積67960平方米，占地面積30891平方米，綠化率30%，比華潤理想國規模略小一些。住宅共9棟，10-17層，一梯兩戶，主力戶型是89的三居和129㎡的4居，總計房源大約650套，住宅總面積大約5.7萬平米。另外項目有一棟自持，未來會作為長租公寓，產權40年。據銷售介紹說，項目還有少量60平米的一居和80平米的兩居戶型，60平米戶型大約30套，據說是建在頂層，但是具體戶型尚未最終確定。

項目預計下半年首次開盤500套，限價49877元/平米。目前和悅華璽尚未拿到住建委的預售證，還處于意向登記階段。

關于和悅華璽和理想國，兩個項目品質都算不錯，項目緊鄰，區位配套完全一致。區別在于性價比和社區純粹性。理想國社區純粹，戶型面積段較高，社區圈層統一，完全封閉，品質略高。和悅華璽項目得房率較高，且贈送飄窗，性價比較。

和悅華璽評級：

地理位置 ★ ★ ☆

區域規劃 ★ ★ ☆

項目本身 ★ ★ ★

商業設施 ★ ★ ☆

學區教育 ★ ★ ★

醫療配套 ★ ★ ★

環境綠化 ★ ★ ☆

房價指數 ★ ★ ★

綜合得分 ★ ★ ☆

首先，兩個項目各有優劣勢，兩個項目的均價都在五萬左右，華潤的項目是獨家開發商，然后自己的物業。有裝修。和悅華璽是多家開發商共同拿地，保利物業，純毛坯。其次，兩個項目位于同一個板塊，享受的周邊的配套是一樣的。

后臺有人留言問和悅華璽和華潤理想國之間怎么選擇，文末會給出購買建議。

下面是單項詳細評級。

地理位置 ★ ★ ☆

項目位于位于立湯路與北清路交叉點向東800米北清路南側，北五環至六環之間，天通苑的北側4公里左右。距離未來科技城大概4-5公里，這大概是這個位置最大的優勢了。

和悅華璽的最大缺點就是交通，距離5號線和17號線均有不近的距離，距離5號線天通苑北站車程3.2公里；至17號線未來科技城南站車程4.7公里，而且5號線天通苑北站上下班高峰極為擁擠，通勤進城的話，乘坐地鐵比較困難。如果開車，立湯路，定泗路，北清路和京承高速上下班高峰期都非常擁堵，立湯路是個死結，畢竟要穿越數十萬人居住的天通苑地區，交通可想而知。銷售吹噓的31號線和5號線北延，基本上可能性微乎其微。現在比較可靠的消息是，31號線被北部聯絡線取代。北部聯絡線連接回龍觀與天通苑，預計是5站，天通苑東-天通苑-回龍觀-西二旗-馬連洼，每一站都是換乘站，這個縮短版的聯絡線，不僅打通兩個最大的住宅區域，還能連接中關村科技城和未來科技城，符合北京市三城一區的規劃。目前全國都在緊縮財政，全中國已經半年沒有批準新的軌道項目了，未來精簡軌道建設，降低債務是個大的趨勢。從這個角度來看，北部聯絡線可信度較高，而31號線和5號線北延，則很可能遙遙無期了。

另外，北清路未來會拓寬，這算是個好消息了。

5號線天通苑北站早高峰進站的情景

區域規劃★ ★ ☆

近三年昌平區在北七家大量拍賣了土地，絕大部分都是住宅項目，因此未來幾年北七家地區的住宅供應量會非常充足。由于住宅項目多，功能單一，配套跟不上，因此也為很多人詬病，昌平區也認識到了這些問題，近期針對北七家，增加了不少商業類的規劃調整，和悅華璽升值空間怎么樣，同時也保障了教育用地的規劃，總的來說，北七家未來的生活，應該比較便利。

近三年昌平區在北七家大量拍賣了土地，絕大部分都是住宅項目，因此未來幾年北七家地區的住宅供應量會非常充足。由于住宅項目多，功能單一，配套跟不上，因此也為很多人詬病，昌平區也認識到了這些問題，近期針對北七家，增加了不少商業類的規劃調整，同時也保障了教育用地的規劃，總的來說，北七家未來的生活，應該比較便利。

17層。通過查詢和悅華璽售樓官網得知，和悅華璽1號樓屬于高層，共有17層。 和悅華璽小區位于北京市昌平區，建于

北七家距離未來科技城比較近，可以說，這一帶的住宅都可以算作是昌平未來科技城的配套，因此北七家的區域規劃和長期發展主要依托于未來科技城。總的來說，昌平對北七家的支持力度還算可以，畢竟“三城一區”是北京市的重要方向，只是由于能力所限，推進較慢，尤其是交通方面。

筆者并不太看好未來科技城的發展。北京市對于未來科學城的期望是-搞活。“搞活”是在官方文件里的關鍵詞，這說明現在未來科技城是半死不活的狀態的，為什么會這樣呢？主要是因為進駐未來科技城的都是央企國企的研究部門，而且基本都是傳統行業的企業，比如中國神華，中國電信，中海油，國家電網，鞍鋼，武鋼，中國鋁業，中國建筑等等。這些單位，自然是死不了的，但是也沒什么活力。因此，要搞活未來科技城，可真不容易。

但另外一方面，由于進駐的都是重量級的單位，將來未來科技城的基本配套，比如商業和教育資源，應該還是問題不大的。

關于未來科技城和北七家的規劃，我們以后會單獨寫一篇文章。

項目本身 ★ ★ ★

與華潤理想國不同，和悅華璽是一個純住宅部分，規模略小。 除了一棟樓自持作為長租公寓之外，其余都是限競價商品房。

住宅共9棟，10-17層，一梯兩戶，主力戶型是89的三居和129㎡的4居，總計房源大約650套。

項目是毛坯交房，容積率2.2，樓間距35-60米，綠化率30%，車位配比為1：1.02，共669個。和悅華璽的密度與華潤理想國幾乎一樣。

商業設施 ★ ★ ☆

項目對面的萬科翡翠公園，將來會建成一個8萬㎡商業綜合體，距離大約2公里左右，預計2020年建成。另外，保利有計劃在未來科技城建一個更大的商業綜合體保利大都匯，距離大約6公里左右。

學區教育★ ★ ★

和悅華璽的教育主要依賴于北七家和未來科技城的教育配套規劃。

去年北七家鎮首師大附小附中分校規劃已經出爐，學校的位置位于定泗路北側。

同時未來科技城規劃了7所北師大公立學校，雖然項目距離未來科技城有些距離，但未來也可能受益于劃片。

因此未來幾年，北七家的教育資源會逐漸跟上。

醫療配套 ★ ★ ★

項目的附近有王府中西醫結合醫院，這是個三甲醫院，步行范圍之內，比較便利。稍遠一點，還有天通苑的清華長庚醫院。

環境綠化 ★ ★ ☆

小區本身的容積率較高，因此未來的綠化面積有限。而現在周邊的環境則完全一派城鄉結合部的景象，談不上有什么綠化。等以后北七家地區開發完畢，也許整體環境會有所改善。附近也沒有什么大型的郊野公園，半截塔郊野公園則在立湯路西側，不是很方便。倒是未來科技城的濱水公園，目前建設得不錯。

房價指數 ★ ★ ★

和悅華璽的限價是均價不超過49877元/平米，旁邊的華潤理想國限價是49520元/平方米。

理想國北側的萬科翡翠公園，是高檔改善樓盤了，以疊拼和疊墅為主，均價60000/平米，單價僅高出約1萬元。

如果與附近的二手房價格比較：

名佳花園，鏈家上的二手房均價是4.5萬/平米，小戶型接近5萬/平米左右，大戶型大約3.5萬/平米；

美樹假日嘉園，2004年的樓盤，4層小樓的上下疊墅，目前的價格在4.1萬/平米。

名流花園，年代稍早，目前均價3.5萬/平米。

總的來說，和悅華璽相對周邊二手房溢價率較高，而相對競爭的新盤并無明顯優勢。

購房建議：

和悅華璽項目位于昌平北七家北清路與立湯路交匯處向東800米的位置，容積率2.2的小洋房，樓層10-15層，一共646套房，在售戶型有建面79平米兩居，建面89平米南北通透三居，建面129平米南北通透四居三種戶型在售。【項目優勢。

項目優點：戶型不錯，將來附近也會有九年制學校，距離未來科技城較近。

項目缺點：交通是最大的硬傷，限價房至少8年無法上市流通，價格無論相對二手房還是附近的新盤并無優勢，商業配套較弱。

我們認為，以北七家的配套和規劃水平來講，北七家的幾個限競價房項目的定價偏高，所以基本沒有變成共產房的風險。

和悅華璽的限價49877元/平米，旁邊的華潤理想國本來限價更低—49520元/平方米。但是，此前根據銷售的介紹，由于捆綁精裝修，華潤理想國的價格實際上會提高了好幾千元/平米。這兩個項目是最直接的競爭對手，和悅華璽一個優勢優勢就是毛坯交房，也就是不會捆綁銷售。后臺有網友留言說，華潤理想國已經改了口風，說是49520元/平米的均價包含精裝修，如果華潤真的是讓利大酬賓，那么精裝修反而就成了一個優勢了，雖然可想而知，對裝修的質量不能有太高的期望。當然，由于這兩個項目都沒有開盤，具體的銷售細節還得等開盤才能確定。

從各個方面來講，這兩個樓盤基本沒什么大的區別，二選一的話，選擇誰呢？

和悅華璽項目是由保利、金地、首開聯合打造的位于昌平北七家北清路與立湯路交匯處往東800米的限競房項目，容積率僅2.2的低密洋房，樓層最高10-15層，總戶數只有646戶。在售戶型有79平米兩居，89平米南北通透三居，

我們的建議是，誰便宜就選誰。因此華潤理想國到底是加價捆綁精裝修還是送精裝修，就很關鍵了，到時候開盤見吧。

同華潤理想國類似，和悅華璽的定位還是剛需盤，雖然看似主力戶型都是3居和4居，但無論是密度還是品質都無法成為真正的改善盤。我們的觀點是和悅華璽僅比較適合未來科技城工作的人群。北七家，霍營，平西府，回龍觀一帶的樓盤不少，建議多看多比較。

和悅華璽項目是由保利、金地、首開聯合打造的位于昌平北七家北清路與立湯路交匯處往東800米的限競房項目，容積率僅2.2的低密洋房，樓層高10-15層，總戶數只有646戶。在售戶型有建面79平米兩居，建面89平米南北通透三居，。